2020年东京奥运村“晴海FLAG”申购利弊

2020年东京奥运会开幕在即，位于东京都中央区晴海路段的运动员村还在建设中。按计划奥运会结束后，这些运动员公寓将作为住房对外出售。关于奥运村的价格，业界中传言不一，有人说“一定会比周边房价低”，也有人说“和周边房价差不多”。

一时间该价格成为了日本社会上的热门话题，对首都圈的公寓市场造成了很大影响。加上17栋奥运村的中层公寓以及在赛事结束后再建的2栋高楼公寓，共计分售4175户房屋。与过去创纪录的民营分售公寓的2100户相比，此次规模翻了近一番。

此次被称为“晴海FLAG”的日本史上最大分售公寓计划，由三井不动产、三菱不动产、野村不动产、住友不动产等十家日本不动产巨头联合开发并销售，这在日本也是绝无仅有的（实施处在东京都）。

样板房在4月27日对外公开，房屋的购买申请也将在今年夏天正式开放。事实上，在4月23日召开的面向记者的事业说明会上，官方以“还未正式调整价格” 为由，仅公布了大致的价位，“5000万日元～1亿日元以上/户”（约合314万人民币~628万人民币以上/户）。官方保留警戒心，并未对媒体完全公开出售价格，着实遗憾。

黄金周期间已有1200组参观样板房 以年轻家庭为主

但是，样板房介绍会仅向志愿购买完全预约制的买家透露“参考价”，至此，本次记者也进行了深入调查。

黄金周期间的晴海上随处可见运作中的起重机，水泥街道还冒着热气，还有先一步到来的夏日暴晒，但就是这样也没有降低前来参观的人们的热情。年轻夫妇、退休的中年夫妇、带着孩子的夫妇——人们的目光被原色或彩色的样板房所吸引。

在黄金周期间，完全预约制的样板房参观人数超过1200组，后期预约也已经排到了 6月底之后。在记者参加的那天，参观者以年轻夫妇为主，其中还有一对夫妇带着刚出生的孩子一同前来看房，女子穿着初夏感十足的橙色长裙，手中拿着提包，男子则是穿着清爽的蓝色衬衫和牛仔裤；退休后的中年夫妇偏少。样板房内设有的托管房从早起便一直人员爆满。

总务销售员依次进行了公寓的简单说明、视频介绍、样品房的内部参观等一系列“仪式”，他致辞“诸位已期待已久了吧”后，向大家详细介绍了价格区段和销售住户等相关信息。

在晴海4145户房屋中，预先发售的是南侧街区（SEA VILLAGE）5栋中的3栋以及西南侧街区（PARK VILLAGE）7栋中的4栋，共计700户被列入第一期发售对象。

南侧街区中的3栋住宅中，3LDK（85～96㎡）的价格为7000万日元（约合439万人民币）～8000万日元（约合500万人民币）左右、4LDK（95～127㎡）的价格为8000万日元（约合500万人民币）～1亿3000万日元（约合815万人民币）左右；西南侧街区中的4栋住宅中，3LDK（75～92㎡）的价格为6000万日元（约合376万人民币）～1亿1000万日元（约合689万人民币）左右、4LDK（87～106㎡）的价格为6000万日元（约合376万人民币）～1亿3000万日元（约合815万人民币）左右。

据计算，其每坪（1坪≈3.3㎡）近302万日元（约合19万人民币），相较周边分售公寓的价格的确低一些。例如：住友不动产“Deuxtours”大厦，每坪为366万日元（约合23万人民币）、“Bay Side Tower晴海”，每坪为396万日元（约合25万人民币）、三井不动产“Park Tower晴海”，每坪为344万日元（约合22万人民币）。

每坪302万日元虽很便宜，但房屋之间价格差距很大

但事实上，（晴海FLAG的）各类房型的价格差距很大。阳台面朝东京湾和彩虹桥的南西侧街区的14层A栋楼位，处于“晴海FLAG”中的特等席，其价格近乎以“亿”作为单位，最便宜的也要9100万日元（约合570万人民币）。另一边，位于南西侧街区的C栋楼的4LDK（87㎡），因无法在阳台观望到海景，东京都中央区将其价格定在了6400万日元（约合401万人民币）；销售员还透露道，“因其太便宜，房子已经预约满了。”

结束时，记者还去询问了销售员是否还会有所涨价，其当即回答：“不可能。”但随即又说：“介绍会才刚刚开始，（我们）还不知道实际安排。”还一副大卖的神情。

在样板房参观结束后，记者还采访了顺路回去的顾客，询问了下他们的感想。

一对30代的带着孩子前来看房的夫妇表示“总体上超出了期待。”“价格很诱人，这样的新房很便宜，每坪只需270万日元（约合17万人民币），买入的可能性很高。”他们还补充道，现在住在丰洲2LDK的公寓，若要在家中造一个儿童房的话空间有点小，因此就打算换新房。不过令他们头疼的是该住房距离车站有约20分钟的路程，“因为我们两个都有工作，这个车站距离有点长。虽然会通BRT（快速交通），但也不知道能不能真的当来往的交通工具。”

在意车站距离的还有一个人，他是位只身前来参观的个子很高的25岁以上的男子，现在就职于外资工作，他解释道：“因为平时都是骑自行车上下班，并没有感到什么不便。今天也是骑车从这附近的住宅出发去上班的。”比起这个他更关心另一点，那就是为全体住户配置的家庭用燃料电池等最先进技术。

然而，距离车站的路程是决定商品楼的资产价值（再销售）的重要因素。著名公寓博客“公寓迷”的管理者，资深公寓购买咨询师星直人在Twitter上对“晴海FLAG”如此评价道：“资产价值？这是什么？能吃吗？不要被它迷惑了！”记者也对其进行了采访，她表示，为它价格暴跌而不安，亦或是担心因车站距离将来资产价值贬值，那么你即使住在东京都的中心，也依旧不能以乐观心态来对待。

样板房展示会上，一对来自东京都中央区月岛的30代后半的夫妇说：“因为‘晴海FLAG’的住户量非常大，很难把握好供给的平衡。就未来资产性而言，严峻的事实在于新生的大街道不能随时代常驻，也没有保持特色的意志。”

“资产价值能否维持”也是一大关注点

房价下跌，而维持成本却很高也是其无法回避的难点。

想要享受最先进的设备和防盗系统、51处公共设施，丰富的绿化的背后，就是需要住户每月支付4万日元左右的维持费（物业管理费、修缮公积金等）。以晴海FLAG中最为抢手的户型85㎡3LDK为例，物业管理费每月为2.5万日元（约合1500人民币）、修缮公积金每月为1.1万日元（约合700人民币）、加上网费和区域管理费等每月3000日元（约合190人民币），共计每月需支付3.9万日元（约合2400人民币）。

先不论距离车站约20分钟的路程，“晴海FLAG”停车场数也少得可怜，仅能容纳1900台车，相较于整体4145户人家，其停车场设置率仅为45%左右。若申请停车场人数超过停车场可容纳数量，则需通过抽选来获得停车场的使用权。

其优越的地理位置，银座近在咫尺，便宜又便利的购物优势，但随之而来也有不少弊端，如：车站距离远、资产性弱、维持费用贵等。在活跃的不动产市场中，要求逐渐严格的消费者会如何应对时代的产物，这绝无仅有的真正价值也要就此明朗起来。