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卖不出去也租不出去!日本房屋闲置问题日益严峻

可妮兔·2019-07-05 17:57:00·社会
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摘要:日本房屋闲置问题日益严峻。如果拥有了房屋所有权本不应该放弃,但是因固定资产税、保险费、管理费等高昂的支出,很多房屋成为了“负动产”(日语中“负动产”与“不动产”的发音相同)。让我们来看看樱花事务所的会长长岛修带来的调查。

近年来,日本的房屋闲置问题日益严峻。如果拥有了房屋所有权本不应该放弃,但是因固定资产税、保险费、管理费等高昂的支出,很多房屋成为了“负动产”(日语中“负动产”与“不动产”的发音相同)。让我们来看看樱花事务所的会长长岛修带来的调查。

要求距离车站步行不超过7分钟

日本住宅短缺最严重的时候是二战后的经济高度成长期。1970年以后,在距离东京商业中心的大手町、丸之内、新宿、涩谷等山手线沿线1~1.5小时车程的郊区,开发了大量的住宅,形成了“住宅城”。这些人口密集区的居民主要以1947年~1949年出生的上班族们为主,他们因为工作带着妻儿来到这里,这样的小家庭构成了住宅区的细胞。

时间又过了50年,除了车站附近高价的地段,住宅与主人一样面临着“老龄化”的问题。最近人们对房屋的要求就是“市中心”、“车站附近”。一方面,日本面临着住宅饱和、空房增加的问题;另一方面,也出现了汽车持有率低、夫妻双方都工作的家庭增加等现象。因此租房和买房的人都希望选择“距离车站7分钟以内”的地段。

卖不出去也租不出去!日本房屋闲置问题日益严峻

曾经住在的郊外住宅区的家庭的孩子们已经长大独立,搬到交通便捷的市中心居住。因此在远离城市的大片郊区剩下很多破旧的住宅,房主多为七八十岁的丧偶老人。

10年间地价下降至原来的十分之一

今年4月,一位记者来到了上世纪70年代在关东地区开发的商品房住宅区。这片商品区距离最近的车站步行需要30分钟,公交一小时两趟。记者调查发现,在总共能容纳600户家庭的住宅区里,有50户房屋处于闲置状态,空房率达8%。白天街道内很冷清,偶尔能看到几位老年人,没有小孩子的身影。向当地居民了解发现,住在这里的主要是七八十岁的老人。

卖不出去也租不出去!日本房屋闲置问题日益严峻

这个住宅区在10年前的售价为约每平米4.6万日元(约合人民币2874元),但去年售价降为0.46万日元(约合人民币287元)。这些旧宅被拆除的少,很多都处于闲置状态,墙壁已经受损,园内长满了杂草。预计未来5到10年,空宅的数量还会继续增加,街景会愈发破旧,房子更难卖出去。

拆迁费每平米近千元

房子即使空着也要投入资金。普通的住宅要缴纳市町村税的固定资产税、城市规划税。这两项加起来要5万~6万日元(约合人民币3190~3826元)。卖不出去的房子也要缴纳固定资产税,而且固定资产税与建筑年限无关。如果再买火灾保险,结构最简单的住宅一年也要缴纳1万日元(约合人民币638元)的保费。

如果周边房屋闲置,容易引发诸多安全问题。如害虫滋生、入室盗窃、蓄意纵火等。2015年日本政府出台了空宅对策特别措施法,将市町村的空置危房定为“特定空房”。“特定空房”不适用只征收固定资产税的六分之一的“住宅用地特例”,因此固定资产税大幅增加。除此之外,户主还要至少一个月去一次旧宅进行管理,自己不清理就要请空宅管理服务人员打扫,一个月至少要花掉一万日元(约合人民币637元)的费用。

卖不出去也租不出去!日本房屋闲置问题日益严峻

木质结构的住宅的拆迁费为每平米1.2~1.5万日元(约合人民币765~956元),轻型钢结构的房屋每平米1.5万~2.1万日元(约合人民币956~1338元)。如果是130平米的住宅,要花费160万~200万日元(约合人民币10~12.7万元)。很多年轻人拆不起旧宅,只好将房屋转给旁边邻居。即使卖给邻居做车库、菜园也卖不出高价。

公寓的问题更严重

公寓,说到底就是共同住宅,问题就更多了。如果公寓闲置,会产生管理费、修缮基金等负债。从公寓整体来看,一栋公寓楼闲置的户数越多,管理费、修缮基金的征收就越难。一方面在管理上难以满足清理需求,另一方面在房屋修缮上也没有安全感,于是越来越多的住户搬离,造成空宅的恶性循环。

虽然有空宅对策特别措施法,但该法主要适用于一户建,能适用公寓的很少。空宅即使卖不出去、租不出去,也必须继续缴纳固定资产税等费用,因此空宅变成开篇提到的“负动产”。

卖不出去也租不出去!日本房屋闲置问题日益严峻

日本早已面临人口减少的问题。现在在日本很多地方出现了花数百万日元拆迁、或者免费将房子送给邻居的现象。所以这些地方的地价远远低于国土交通省每年公布的数据。例如,郊区住宅名义上的地价为每平米4.5万日元(约合人民币2868元),但实际成交额还不到1.5万日元(约合人民币956元)。还有很多房屋和土地无法签约成交。

对于房屋闲置的种种问题,日本政府还没有找到行之有效的解决方法。未来随着少子化、老龄化问题的加剧,这一问题可能会更加严峻。


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