海外资本家如何看待日本的房地产市场？

最近，日本房地产市场低迷，流入日本市场的海外资金正在逐渐减少。那么，海外资本家是如何看待日本房地产市场？

海外投资从东京都市流向地方城市

2018年，海外资本家对日本房地产的投资额为48.8亿美元（约为336.8亿人民币），比2017年减少61%。主要原因是2017年常有的大宗交易，在2018年锐减。

但另一方面，以J-REIT（日本房地产投资信托基金）为中心，海外资本家的投资意愿仍然强烈。2018年，日本外资法人房地产买入额为5.6万亿日元（约为3551.2亿人民币，比2017年增长28%），超卖出额3亿日元（约为1902.4万人民币）。对于使用美元的海外资本家来说，J-REIT的高分红收益率，汇率高等都是投资意愿高涨的原因。

此外，2018年，北美投资占日本外资总额的61%，较2017年的39%出现了大幅增长。

但另一方面，亚洲地区2018年的投资额较2017年的59.6亿美元（占总额的48%）减少71%，占总额比例也下降了36%。原因之一在于，受资本管制的影响，2018年流入日本市场的中国外资减少了。与此同时，新加坡及韩国的投资额出现了增长。

另外，海外房地产投资已扩展到地方城市，且资产类型多为办公楼。

2018年，在大阪、名古屋等地方城市，来自海外资本家的投资额比例由2017年的8%大幅增至41%。主要原因在于，大阪地区的投资额上涨131%。按资产类型分类，办公楼投资额较2017年减少32%，但仍为占比最高的58%。另外，物流设施方面的投资额比2017年增加145%，占总投资额的比重也从2%上涨至13%。

2019年日本市场的海外投资预测

在“亚太地区跨境地产投资的首选国家排行榜”中，日本排名第三。排在第一位的是中国，第二位为印度，原因在于可投资价格较低的商品，以及公开透明的REIT市场（房地产投资信托基金）。对于排在第三位的日本，不少投资者认为，日本的资产价格过高、投资项目太少，给投资造成了过多阻碍。

选择日本作为投资国家的海外资本家中，回答“获益与2018年相同或增加”的占比76%，比2017年减少了24%。另外，表示“在投资时将比以前更为谨慎”的投资者达到了69%。

另一方面，日本市场稳固的经济基础以及租金上涨也是其优点所在。预计在2019年，与市中心相比，流向地方城市的投资额将会继续增加。